La prévention de l’expulsion des locataires : les apports de la loi ALUR

La loi dite « ALUR » du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové est venue protéger le locataire exposé à une procédure d’expulsion pour défaut de paiement de ses loyers en organisant l’information, le plus tôt possible, de la CCAPEX, en allongeant les délais de paiement ainsi que la trêve hivernale. Autant d’obstacles à la procédure d’expulsion qui justifient l’accompagnement par un avocat spécialiste de droit immobilier…

  • L’information et le rôle de la CCAPEX

D’une part, elle organise une information le plus tôt possible de la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), qui existe dans chaque département. D’une part, si le bailleur est une personne physique, l’huissier de justice qui délivre un commandement de payer au locataire (pour une dette dont le montant et l’ancienneté sont supérieurs à certains seuils, fixés par arrêté du préfet) doit, parallèlement, le signaler à la CCAPEX par lettre ou par voie électronique. D’autre part, si le bailleur est une personne morale (quelle qu’elle soit et plus seulement un HLM ou une société d’économie mixte), elle est tenue de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant une assignation aux fins de résiliation du bail (même si les locataires ne bénéficient pas d’aide au logement).

La CCAPEX est chargée de coordonner le dispositif de prévention des expulsions locatives défini par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et la charte pour la prévention de l’expulsion. Elle est également chargée de délivrer des avis et des recommandations à tout organisme ou personne susceptible de participer à la prévention de l’expulsion, ainsi qu’aux bailleurs et aux locataires concernés par une situation d’impayé ou de menace d’expulsion (nouvelles dispositions de l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

« L’enquête financière et sociale qui était réalisée par les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents, devient un diagnostic social et financier, qui doit être transmis au juge avant l’audience, ainsi qu’à la CCAPEX » (La clause résolutoire (loi du 6 juillet 1989, art.24, in Le bail d’habitation après la loi « ALUR »).

 

  • Les délais de paiement

D’autre part, elle allonge les délais de paiement qui peuvent être accordés par le juge. Désormais, ils ne peuvent pas être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans (art.L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution). La fixation de ces délais doit tenir compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés » (art. L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution).

La question de l’application de ces nouvelles dispositions dans le temps se pose avec une particulière acuité dans la mesure où elles ne sont pas visées parmi les dispositions d’application immédiate aux contrats en cours. On aurait pu en déduire que ces nouvelles dispositions ne s’appliquaient pas aux baux en cours. Toutefois, un avis de la Cour de cassation du 16 février 2015 vient lapidairement mettre un terme à cette interprétation. La Haute juridiction estime en effet que : « La loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 en ce qu’il donne au juge la faculté d’accorder un délai de trois ans au plus au locataire en situation de régler sa dette locative s’applique aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ». Si la motivation de cet avis peut ne pas emporter la conviction, il a en revanche le mérite de la clarté, même s’il est loin de résoudre tous les problèmes (Voir, sur la question de l’application du délai de deux mois du commandement de payer aux contrats de location de meublés à titre d’habitation principale, J. de Valon, Un avis de la Cour de cassation sur l’application dans le temps de l’article 24 modifié de la loi du 6 juillet 1989, Village de la Justice, 24 février 2015).

Par ailleurs, le juge qui, sur le fondement de l’article 1244-1 du Code civil, accorde des délais de paiement au locataire peut, également d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation de logement décent, c’est-à-dire un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (art.6, alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).

 

  • La trêve hivernale

Enfin, la trêve hivernale, qui débute le 1er novembre, a été prolongée jusqu’au 31 mars (au lieu du 15 mars) et son bénéfice a été étendu aux personnes entrées dans les locaux par voie de fait (art.L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution). On ajoutera qu’un nouveau délit a été créé pour celui qui forcerait « un tiers à quitter les lieux qu’il habite sans avoir obtenu le concours de la force publique, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes » (art.226-4-2 du Code pénal).

 

 Annabel QUIN
Maître de conférences à l’Université de Bretagne-Sud
Ancienne avocate au Barreau de Paris

Mise en ligne : 02/04/2015

 

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