Charges de copropriété et appartements vendus en l’état futur d’achèvement

Cass. civ. 3ème, 22 janvier 2014, pourvoi n° 12-29.368 – L’acquéreur d’appartements vendus en l’état futur d’achèvement n’est tenu des charges de copropriété qu’à compter de l’achèvement des lots acquis

« Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient qu’un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d’exigibilité des charges, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; (…)»

Cet arrêt mérite assurément la publication à laquelle il est destiné. Tout d’abord il sécurise la situation des acteurs de la promotion immobilière en apportant une réponse claire à une question dont la portée pratique est considérable. Ensuite, la solution rendue par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation paraît parfaitement cohérente à un double titre. D’une part, la loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles « bâtis ». Or il est difficile de considérer qu’un immeuble à construire est « bâti » avant d’être achevé. D’autre part, l’achèvement tel que défini à l’article R. 261-1 du CCH suppose que soient réalisés les ouvrages et que soient installés les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination et que ce dernier ne soit affecté d’aucun défaut de conformité substantiel, ni d’aucun vice rédhibitoire. En d’autres termes, s’agissant d’un appartement, l’immeuble est réputé achevé lorsqu’il est habitable. Ainsi, l’acquéreur d’un appartement vendu en VEFA n’est redevable des charges de copropriété qu’à partir de la date à laquelle il peut en prendre livraison et l’habiter.

 

Jean-Philippe TRICOIRE
Université de Franche-Comté
Directeur du master droit des affaires et du patrimoine
Directeur scientifique du pôle immobilier ALTA-JURIS

 

Mise en ligne : 28/11/2014

 

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