- Cass. civ. 3, 16 avril 2026, n° 25-11.587
Les faits
Une propriétaire donne des parcelles de vignes à bail. Elle consent ensuite une donation d’une de ces parcelles à sa fille. La mère et la fille concluent une promesse de vente portant sur l’ensemble des parcelles données à bail au preneur. Le preneur est ensuite informé par le notaire de l’intention de ses bailleurs de vendre les parcelles, étant précisé que les biens appartenant à la mère et à la fille ne pouvaient être vendus séparément.
La procédure
L’option est levée par le tiers acquéreur. Le preneur indique ne pas s’y opposer et souhaite voir son bail se poursuivre dans les mêmes conditions. La mère vend. La fille s’oppose à la réitération de la vente, et est donc assignée par l’acquéreur en vente parfaite. Le preneur saisit le tribunal paritaire des baux ruraux, en annulation de la promesse et des ventes intervenues et projetées, sur le fondement de son droit de préemption.
La décision de la cour d'appel
La cour d’appel rejette la demande du preneur. Elle considère que l’ensemble des biens cédés constituaient un tout indivisible, et que dès lors, la vente pouvait être proposée sans qu’il soit tenu compte du droit de préemption du preneur.
Les fondements de la décision de la cour de cassation
L’exploitant preneur en place d’un fonds de terre ou d’un bien rural bénéficie d’un droit de préemption lorsque le propriétaire aliène celui-ci à titre onéreux (C. rur., art. L. 412-1, al. 1er). Ce droit de préemption bénéficie d’une protection renforcée, contre les clauses contraires, et dans la limite de l’exercice d’un droit de préemption au droit de l’Etat, des collectivités publiques et des établissements publics (C. rur., art. L. 412-4). Les modalités d’exercice de ce droit par le preneur sont précisées par le législateur (C. rur., art. L. 412-8).
Il n’est possible d’écarter ce droit de préemption que lorsque les biens donnés à bail font partie d’un ensemble plus vaste qui constitue un tout indivisible. À défaut de quoi, même lorsque le propriétaire souhaite vendre un fonds qui comprend des parcelles louées et des parcelles non louées, il reste tenu de permettre au fermier d’exercer son droit de préemption.
La solution de la cour de cassation
En l’espèce, les biens cédés appartenaient à deux propriétaires distincts. Ils sont donc insusceptibles de constituer un tout indivisible… puisqu’il est peut-être un tout, mais déjà divisé ! Dès lors, rien ne saurait faire obstacle au droit de préemption du preneur à bail.
