- Cass. 3ième civ., 16 avril 2026, n° 24-22.365
L’action en rectification d’un acte notarié tend à corriger l’acte authentique lorsqu’une erreur ou une omission affecte son contenu. Présentée comme une correction de l’écrit, elle paraît, à première vue, concerner l’instrumentum plutôt que les droits substantiels des parties.
La difficulté apparaît toutefois lorsque l’erreur alléguée affecte la désignation des biens vendus. Dans une vente immobilière, la désignation des parcelles ne constitue pas un élément accessoire ; elle détermine l’objet du transfert de propriété. La rectification sollicitée peut alors avoir pour effet de dire si certaines parcelles ont été effectivement comprises dans la vente ou si elles sont demeurées dans le patrimoine des vendeurs.
Se pose dès lors la question de la nature de l’action exercée : s’agit-il d’une action réelle, attachée à la protection du droit de propriété, ou d’une action personnelle, dès lors que la demande porte sur la rectification de l’acte notarié de vente ? L’enjeu est déterminant. Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans, conformément à l’article 2227 du Code civil. Les actions personnelles, quant à elles, se prescrivent par cinq ans, en application de l’article 2224 du même code, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Contexte
Par acte notarié du 11 octobre 2013, des venderesses ont cédé à deux couples d’acquéreurs deux parcelles de terrain détachées d’une parcelle plus vaste. Soutenant que l’acte authentique comportait une erreur dans la désignation des parcelles vendues au regard du compromis de vente antérieurement conclu, elles ont assigné les acquéreurs, en mai 2021, en rectification de l’acte notarié et en publication de la décision à intervenir.
Les acquéreurs leur ont opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action. Par un arrêt du 3 octobre 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a accueilli cette argumentation. Elle a considéré que la demande ne tendait pas directement à la revendication d’un droit réel, mais à la remise en cause de l’objet de la vente et, partant, de l’étendue de l’obligation de transfert de propriété. L’action devait donc être regardée comme personnelle et soumise à la prescription quinquennale.
Les venderesses ont alors formé un pourvoi. Selon elles, leur action tendait à protéger leur droit de propriété sur des parcelles qui auraient été indûment comprises dans la vente, de sorte qu’elle relevait de l’article 2227 du Code civil. Elles soutenaient, en outre, qu’à supposer l’action soumise à la prescription quinquennale, le délai ne pouvait courir dès la signature de l’acte notarié, dès lors qu’elles n’auraient découvert la discordance entre le compromis de vente et l’acte authentique qu’après avoir reçu copie de ce dernier, plusieurs années plus tard.
Réponse de la cour
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle affirme, d’abord, que l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière présente le caractère d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, quand bien même elle aurait pour effet de résoudre la question de l’existence d’un droit réel sur la partie du bien concernée par l’erreur de désignation.
Elle approuve, ensuite, les juges du fond d’avoir fixé le point de départ du délai à la date de signature de l’acte notarié. Les venderesses étaient présentes lors de cette signature et l’acte ne comportait, selon la cour d’appel, aucune ambiguïté quant à la désignation des parcelles vendues et à leur consistance. Elles avaient donc pu connaître, dès cette date, les faits leur permettant d’agir. La circonstance qu’elles n’aient reçu une copie de l’acte que plus tard était indifférente.
Portée
L’effet de la rectification ne commande pas la nature de l’action. Que la correction de l’acte puisse avoir une incidence sur la consistance des droits réels des parties ne suffit pas à déplacer le litige sur le terrain de l’action réelle. Tant que la demande porte sur l’acte notarié lui-même, et non directement sur la chose, elle relève du régime des actions personnelles.
La solution est également éclairante quant au point de départ de la prescription. Les venderesses ne pouvaient, en l’espèce, différer le délai en se prévalant de la réception tardive de l’acte, dès lors que l’erreur alléguée était décelable à la lecture d’un acte qu’elles avaient signé et dont les mentions étaient dépourvues d’ambiguïté. La précision importe. Ce n’est pas tant la signature, prise isolément, que la possibilité de connaître les faits permettant d’agir dès cette date qui justifie le point de départ retenu. Un acte équivoque pourrait donc encore laisser place à la discussion.
